규제의 신호탄인가? 침체가 우려스러운 부동산 시장

부정적인 느낌이 강하게 드는, 부동산 시장을 바라보는 일반인의 시각

* 글 발행 이후 2015년 12월 16일 FRB에서 금리를 0.25% 인상시키기로 결정했습니다. 앞으로도 최고 3%대까지 점진적인 인상이 있을 예정이라, 부동산 시장의 하락은 피해갈 수 없겠지요.

 어느 날 뉴스를 보던 집사람이 갑자기 물었습니다.

 부동산 시장이 과열됐다고, 집단대출을 규제한대. 집단대출이 뭐야?

 응, 집단대출은 주로 아파트 분양에서 이루어지는 입주자, 시공사, 은행간의 삼자거래야.

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 예를 들어 1억짜리 아파트를 분양 받으면, 분양 받은 사람은 약 10회에 걸처 천만원씩을 시공사에 줘야 하거든?

 근데 분양 당시에는 아파트가 없단 말이지. 빈 땅에서 분양하기 때문에 들어갈 집이 없고, 따라서 전세나 집을 바로 처분할 수가 없어. 당장 부을 중도금이 없는거지. 

 그래서 은행은 지어질 아파트를 담보, 즉 래미안이나 자이의 지급보증을 담보로 잡고 돈을 빌려줘. 

 이게 한 두 명이 아니라 아파트 분양 대상자 거의 모두이기 때문에 집단대출이라고 불리우고. 나중에 이 빛은 입주 이후에 다 갚거나 일반 주택담보대출로 전환하면 돼.

wirtschaftsblatt.at

 그러면 내 수중에 돈이 없어도 집을 살 수 있는거네. 이자만 낸다면 목돈 없이 이론상 수십채의 집을 살 수 있는거네? 

 응. 그래서 사려는 사람이 많아지고 집값이 오르게 되는거고. 문제는 이게 실수요가 아니라 거품이라는 점인데, 그래서 이제 슬슬 규제를 시작 하는거야. 곧 금리가 올라서 이자가 오를거거든.

www.huffingtonpost.ca

 이자가 많이 오르나보네?

 수도권 20평 아파트가 3억 정도 하니까 만약 돈없이 집을 두 채 구입했다면 단순 계산해도 1년에 이자만 한달에 150만원 내야해. 이게 0.5프로만 올라도 한달에 50만원을 더 내야하지.

 헐.

 연말에 미국이 금리를 올린다고 하지요 (미연방 준비제도 이사회, FRB) 미국이 올리면 우리도 올리지 않을 수 없기 때문에 정부가 규제의 칼을 슬슬 빼어들 조짐입니다.

 그런데 몇 가지 재미있는 점이 있습니다. 저는 2014년에 서울에서 송도로 이사를 왔는데요. 당시만 해도 몇 년째 미 분양된 단지가 제법 있을 정도로 시장이 침체되어 있었습니다. 

 그러던 것이 2014년 중순부터 청약 경쟁률이 몇 십대 일로 치솟았습니다. 전세도 덩달아 상한가를 찍었고요.

 핫한 부동산 투자 지역으로 송도가 기사에 오르내렸으니 말 다했지요. 

 반면 현실은 언론 보도와 는 거리가 있습니다. 

 일부 비인기 저층은 아직도 미분양 상태라는 사실. 믿어지시나요. 말이 안되지만 사실입니다. 송도에 와보시면 아직도 예전 모델하우스가 덩그러니 그대로 있는 모습들을 보실 수 있습니다. 

 지금의 기조가 단순 투자용이 아닌 실수요자 중심임을 반증 한다고 볼 수 있습니다. 누가 저층에서 살고 싶겠어요. 춥고, 시끄럽고, 남이 마루를 훤히 다 들여다 보는데요.

www.wsj.com

 또 다른 재미난 점은

 그럼에도 불구하고 연일 경제 신문에서는 부동산 투자 관련 기사가 특집으로 다루어집니다. 생각보다 많이 올랐으니 목 좋은 곳을 찾아 투자 하라는 뉘앙스 같습니다만. 

 어래? 신문에도 난 송도에 여전히 미분양이 있는 뎁쇼? 

 이런 분위기가 과연 송도만 그럴까 싶습니다. 위례 같이 서울이 지척인 특급지역인 몇 곳을 뺀 대부분의 수도권 상황이 비슷했습니다. 

 저도 빛을 내서 집을 사볼까 여기 저기 기웃거렸는데요. 김포한강, 파주운정, 일산위시티 등등 생각보다 많이 오르지 않았거나 미분양인 아파트가 제법 있었습니다. 

 (2014년 말, 2015년 초의 상황입니다.) 

 서울 및 일부 지역을 제외한다면 피부로 느끼기에 과열이라기 보다 거래량 회복 이라는 말이 더 어울리지 않나 싶었습니다.

 결론적으론, 규제를 풀어 부동산 경기를 부양시켰지만, 서울만 약발이 받았을 뿐, 지방은 그렇지도 않았다는 느낌이 강하게 듭니다. 이는 서울과 비서울 간의 부동산 격차가 더 벌어졌다는 이야기도 되겠지요.

 금리인상이 기정 사실이라 계속 뽐뿌질을 할 수는 없을 테고. 현상유지 (실질이자율은 마이너스)만 유지해도 성공이라는 생각이 드는군요. 

 집단대출 심사 뉴스를 보면서, 앞으로 부동산 시장 침체가 어떻게 시작될지 심히 우려스러운 1인입니다.

* 집값이 떨어지면 내 집 마련의 꿈이 가까워 지니 좋은 것 아닌가? 라는 생각을 하실 수 있는데요. 집값 하락이 기정 사실화 되면, 사려는 사람이 많이 줄 겁니다. 사봐야 떨어질건데 왜 사겠어요. 건설시장으로 근근히 버티던 경기 전체가 나빠지고, 결국 봉급쟁이의 주머니도 줄어들 겁니다. (그래서 전,현 정부의 부동산 정책이 욕을 먹고 있지요.)  내집마련도 계속 힘들거고요. 더욱이 전세는 없어지고, 월세를 위한 임대사업자만 늘어게 되면, 전세가 월세로 바뀌어 가는 힘든 상황이 이어질 듯. 

* 그래서 가장 이상적인 부동산 경기는 물가상승률, 혹은 경제성장률 수준의 인상. 즉 실질 이자율이 0인 선이 아닐까 싶습니다.

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